Analyse de Jurisprudence Bancassurance
Mots clés
Crédit immobilier ; Prêt immobilier ; CCMI ; Obligation de conseil et de mise en garde ; Maison individuelle
L’essentiel
L’étendue de l’obligation de conseil et de mise en garde de l’établissement de crédit dont le financement est sollicité s’apprécie au regard des pièces qui lui sont remises à l’appui de la demande de financement, de sorte que, ne manque pas à son obligation de mise en garde, quant aux conséquences du choix des emprunteurs du cadre contractuel de l’opération la banque qui, au vu des pièces remises par ces derniers, a pu légitimement penser qu’il ne s’agissait pas d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) mais d’un contrat de louage d’ouvrage.
, avocate associée au Barreau de Paris, Avocap 2.2, ancien membre du Conseil national des barreaux
Analyse
L’analyse complète de cette jurisprudence est parue dans la Gazette du Droit bancaire N°36 du 22 octobre 2019 : CCMI : étendue de l’obligation de conseil et de mise en garde de la banque
La décision (texte intégral)
Cass 3e, 11 juill. 2019, n° 18-10368, ECLI:FR:CCASS:2019:C300650, M. K. et MmeE. c/ Société Caisse d’épargne et de prévoyance Normandie, PB (rejet pourvoi c/ CA Rouen, 26 oct. 2017), M. Chauvin, prés. ; SARL Cabinet Briard – SCP Marc Lévis, av.
Arrêt n°650 du 11 juillet 2019 (18-10.368) – Cour de cassation – Troisième chambre civile
– ECLI:FR:CCASS:2019:C300650
Construction immobilière
Rejet
Demandeur (s) : M. X… ; et autre
Défendeur (s) : Société Caisse d’épargne et de prévoyance Normandie, société anonyme
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rouen, 26 octobre 2017), que M. X… et Mme Y…, ayant fait construire une maison d’habitation financée par un prêt immobilier souscrit auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance Normandie (la Caisse d’épargne), ont assigné celle-ci en indemnisation pour manquement à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde ;
Attendu que M. X… et Mme Y… font grief à l’arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen, que, si le prêteur de deniers destinés à financer la construction d’une maison d’habitation n’a pas l’obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis, il n’en a pas moins le devoir d’informer ses clients des risques qu’ils encourent en passant avec l’entreprise chargée de la quasi-totalité des travaux, un marché quelle qu’en soit la qualification, ne comportant aucune garantie de livraison, quand bien même l’emprunteur aurait fait intervenir une entreprise tierce pour un lot représentant une très faible partie du coût total de la construction, et un architecte dont la mission était limitée à la seule élaboration des plans destinés au dossier de permis de construire, à l’exclusion de toute mission de maitrise d’oeuvre et d’assistance à la passation des marchés et à l’exécution des travaux ; que pour débouter les emprunteurs de leur action en responsabilité, la cour d’appel a retenu que les éléments fournis à la banque ne permettaient pas à celle-ci de considérer que la société Quadra construction avait proposé ou fait proposer le plan de construction aux emprunteurs et que, s’agissant du devis de la société MPI chargée du lot « menuiseries extérieures », la banque pouvait légitimement penser que les emprunteurs avaient confié la réalisation de leur projet immobilier à deux entreprises, et non à un seul constructeur, de sorte qu’en l’absence de contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans plan, relevant des articles L. 231-1 ou L. 232-1 du code de la construction et de l’habitation, aucun manquement à ses obligations d’information, de conseil ou de mise en garde n’est établi à l’encontre de la Caisse d’épargne ; qu’en se prononçant par ces motifs impuissants à établir que la banque avait rempli son obligation d’information et de conseil ou mise en garde, la cour d’appel a violé l’article 1147 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Mais attendu qu’ayant relevé que les maîtres de l’ouvrage avaient joint à leur demande de prêt un contrat d’architecte ayant pour objet les études préliminaires, la demande de permis de construire, ainsi que deux devis, sans précision du délai d’achèvement des travaux établis par l’entreprise MPI pour les menuiseries extérieures et l’entreprise Quadra construction pour le reste de la construction, la cour d’appel a pu en déduire, au vu des pièces remises par les emprunteurs sur la base desquels le prêt avait été consenti, que la Caisse d’épargne avait pu légitimement penser que ses clients s’étaient adressés à un architecte et à deux entreprises avec lesquelles ils avaient conclu des marchés de travaux et qu’il ne s’agissait pas d’un contrat de construction de maison individuelle ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Nivôse
Avocat général : M. Brun
Avocat (s) : SARL Cabinet Briard – SCP Marc Lévis